Focada no mercado de Minha Casa, Minha Vida, a Sindona Incorporadora passa por um redesenho de suas funções, atuando principalmente como uma destravadora de projetos e operando em conjunto com construtoras que não conseguem avançar com suas obras por questões técnicas ou burocráticas.
CEO da companhia, Bruno Sindona ressalta em seu discurso o DNA da empresa, que surgiu da necessidade de assumir uma obra interrompida em um terreno arrendado por sua avó, em Osasco (SP), após a construtora responsável falir no meio do processo.
Recentemente, assumiu a presidência do Instituto Cidades, que atua em Brasília como um mediador de interesses do mercado e discute o desenvolvimento sustentável do país. Ao lado do empresário Paulo Humberg, criador de empresas como o Shoptime e a KeyCapital, também passou a estruturar fundos de investimento imobiliário para recuperar ativos abandonados nos grandes centros urbanos, além de disputar PPPs de retrofit em Recife.
A expansão das regras do Minha Casa, Minha Vida, com a inclusão de pessoas com renda até R$ 13 mil, foi boa ou o programa perdeu a proposta inicial de atender as classes mais populares?
Perdeu um pouco, mas era necessário. Não tem crédito para classe média, essa é a verdade. O uso do Fundo de Garantia no Minha Casa, Minha Vida será importante neste momento, mas acredito também que assim que os juros vierem para patamar aceitável, a gente consegue voltar a destinar mais recursos para onde precisa, porque o mercado financeiro consegue abraçar a classe média com juros aceitáveis.
Em que fase se encontra a Sindona agora?
Estamos no momento mais decisivo da trajetória da companhia. A Sindona começou há quase 20 anos dentro da perspectiva de uma empresa pequena e pensando exclusivamente em habitação econômica.
Em algum momento começamos a perceber que só olhar o empreendimento da porta para dentro é muito difícil de atender o que a gente se propunha, que era levar desenvolvimento e bem-estar. E justamente para poder cumprir esse propósito que estamos no momento de transformar a Sindona em uma plataforma de desenvolvimento de projetos.
Deixou de ser uma incorporadora, então?
Parece redundante, mas o que a gente visa é desenvolver projetos que gerem impacto. Para fazer isso, a gente fez um spin-off da nossa incorporadora, a Sin. A gente cresceu como uma empresa muito verticalizada, vinha do know-how de pequenas obras que meu pai carregava, de maneira muito rudimentar. Chegamos a ter fábrica de bloco, transportadora de areia e pedra, todos os funcionários registrados, tentando reduzir custo e ser mais otimizado na construção.
Cerca de dois anos atrás, a gente decidiu rever essa estrutura para abraçar outros tipos de desenvolvimentos, com projetos de data center e prédios de uso misto em Osasco, com shopping, residências e escritórios. Isso não cabia dentro de uma incorporadora de Minha Casa, Minha Vida, então a gente cindiu o grupo: separou a construção e a incorporadora para ficar mais leve.
Esse ficar mais leve envolve o quê?
A gente percebeu que com o passar dos anos mudou muito o perfil de todos os agentes do mercado. O bom pedreiro foi se soltando das construtoras e virou microempreendedor, trabalhando por tarefa. Ele trabalha de maneira diferente, é um microempreendedor e se reconhece assim. O bom mestre de obras virou empreiteiro. Estruturas muito verticalizadas deixaram de fazer sentido e ficaram pesadas para um mercado que acompanha o ciclo de juros. A gente vivia o frenesi de lançamentos quatro anos atrás e hoje já vê muita dificuldade para dar vazão aos empreendimentos.
Mesmo no Minha Casa, Minha Vida?
Sim, porque o Minha Casa, Minha Vida não alavanca todas as fases de uma incorporadora. Ele entra depois, o terreno já tem que estar comprado, o projeto lançado e vendido. É diferente de um CRI [certificado de recebíveis imobiliários] ou LCI [letra de crédito imobiliário], onde o fundo te ajuda a comprar o terreno e lançar. No Minha Casa, Minha Vida você tem que chegar com o bolo muito pronto para a Caixa colocar o dinheiro. Quando o juro sobe, o problema muitas vezes não é nem o valor, é que o dinheiro some.
E como se sobrevive nisso?
Com uma estrutura enxuta e trabalhando muito em parceria. A gente terceirizou as obras e passou a trabalhar consorciado com empresas de gestão. Dois anos atrás tínhamos dez projetistas aqui dentro. Num mercado tão cíclico, como manter essa estrutura sem saber se vai lançar ou não? Selecionamos os melhores e passamos a trabalhar por projeto. Você sai da obrigatoriedade de lançar a qualquer custo, do custo fixo e vai para uma versão de plataforma, que é mais moderna.
Como vocês estão adaptando a inteligência artificial na produção?
A gente está tendo acesso a ferramentas baratas e fáceis que estão mudando a forma de trabalhar. Não quero ser aquele cara que fala: “tem que trabalhar pouco.” Não é exatamente isso. É a maneira de trabalhar.
Tem uma equipe de obra que trabalha para nós em regime 4×3. Como funciona? Eles planejam quando uma laje seca e a outra começa, trabalham dois dias, concretam, voltam dois dias depois e fazem de novo. É um regime que não cabe numa CLT, e eles fazem autogestão.
E o problema da mão de obra se resolve como?
Não sei se é bem falta de mão de obra, acho que a forma dessa mão de obra mudou mais do que faltou. Uma diarista em São Paulo cobra R$ 300, R$ 350 por dia. Em 22 dias são R$ 7.000. A construção civil paga isso? Muito dificilmente.
A IA reduziu o retrabalho de maneira impressionante. As coisas demoram menos para serem feitas. O tempo que se leva para corrigir uma entrega de inteligência artificial é uma fração do que se gastava em reuniões de equipe. Só que para isso acontecer de verdade no canteiro, as condições de trabalho têm que melhorar. Por que o cara topa trabalhar de pedreiro no Canadá e não topa trabalhar aqui em São Paulo?
Mas isso não passa também por uma questão da discussão do custo de vida?
No Canadá e na Europa o custo de vida também é altíssimo. Acho que as condições no canteiro no Brasil são tão historicamente precárias que criaram um mito social. Vi meu pai chegar em casa a vida toda lavando as mãos com óleo de cozinha para não rachar de cimento, porque o creme era caro. A construção civil no Brasil amputou quantos braços, quantas pernas?
O cara tem que ser muito apaixonado pela construção civil para continuar nela quando a alternativa é dirigir Uber. O mundo novo propõe outros anseios para esse trabalhador. Se você não mostrar que ele pode crescer na obra, que tem dignidade ali, ele vai embora.
Dentro dessa sua dinâmica, o fim da escala 6×1 é um problema?
Na construção civil já não se trabalha em escala 6×1 há muitos anos. O grande erro do debate é que a gente está vendo as pessoas condenadas ao 6×1. Um garçom de 30 anos de praça, que folgou só um dia por semana a vida toda, não tem como a sociedade achar isso justo. Quem aceita 6×1 num país com 6% de desemprego é porque já está em condição tão precária que não vê outra saída.
Você sente preguiça do mercado em discutir produtividade?
Tem muita descrença no brasileiro. É difícil falar com um empresário brasileiro que acredite que é possível melhorar a produtividade daqui. A gente está muito preso ao preconceito de que ‘no Brasil não pega’. A gente tinha fé no Brasil até 2015, mas caímos num vórtice de negativismo do qual não conseguiu sair ainda.
E como sair?
Essa é a minha grande pergunta também. Escrevi um artigo para o Le Monde com o título “O país que quase se amou”. A gente estava quase acreditando em nós mesmos, estava lá no ‘melhor do Brasil é o brasileiro’. Essa perda gera o que a gente vive hoje, um fla-flu com ignorância e negativismo que não tinha antes. Sou um cara que vive de acreditar no futuro. Se eu não acreditar no futuro, como é que vou comprar terreno? Como é que falo que vou fazer um prédio?
No Brasil, quase acabaram os projetos grandiosos. São Paulo não tem um novo arranha-céu. Por que Balneário Camboriú tem? Lá estão pensando em desenvolver com uma coragem que vem do agro. O agro tem autoestima para pensar grande, para se reconhecer como um dos mais competitivos do mundo. Essa autoestima falta no Brasil nas outras áreas.
Dentro do Conselhão, o presidente delimita algum tipo de discussão que vocês precisam fazer?
Não, é muito aberto. Tivemos uma reunião no início do governo com o comitê de crédito e levamos propostas super animados. O presidente olhou e falou: ‘Por que vocês não pensam grande? Vocês não são do governo, não têm compromisso em fechar conta. Venham propor um negócio absurdo para ver se daí a gente tira uma ideia. Como um dia foi o Minha Casa, Minha Vida.’ Precisa ter coragem e os brasileiros estão sem.
Falta coragem ou criatividade?
Coragem de pensar grande. A gente não pensa globalmente. Nunca vi empreendedor chegar e falar que está abrindo uma startup para vender para o mundo. Nunca vi uma senhora que faz crochê falar ‘vou vender isso aqui para um francês’. Em euro? Por que não? Uma mulher que faz crochê na China não vende para nós?
Todas as mudanças que estou fazendo na empresa são também para me permitir participar desses debates. Não posso discutir desenvolvimento imobiliário urbano real se os players me veem como concorrente. Precisamos nos ver como parceiros, fazer empreendimento juntos, viabilizar crédito, compartilhar acesso.
Existe alguma possibilidade da Sindona abrir capital em algum momento?
Não acredito em abertura de capital para incorporadora. A maioria é mal precificada na Bolsa, e o ciclo longo do negócio é desprivilegiado.
Venho trabalhando com o Paulo Humberg na criação de um fundo de desenvolvimento imobiliário, que estamos chamando de fundo de ressignificação urbana. A ideia é colocar capital em ativos que funcionam como tumores dentro da cidade: um prédio abandonado, uma empresa que quebrou, um terreno que atrapalha em vez de contribuir. Com liquidez e estratégia, a gente adquire, transforma e endereça para a melhor opção.
Estamos nos preparando enquanto o juro não baixa. Se o Lula se reeleger, o mercado entender que o cenário não vai mudar e os juros voltarem a cair, acredito que teremos uma janela muito boa para fazer captação e provar essa tese.
RAIO-X | Bruno Sindona, 37
Presidente do Instituto das Cidades e membro do Conselhão do governo Lula, fundou a Sindona Inc em 2008 e hoje atua na estruturação de empreendimentos que vão de moradia para as classes C e D a equipamentos e infraestrutura das cidades. Em 2023, venceu o Prêmio Empreendedor Social do Ano da Folha na categoria Inovação Para o Século 21, e integra a lista Forbes Under 30
Raio-X da empresa
Fundação: 2008
Unidades lançadas: 8.600, entre Sindona e Sin!, além de projetos específicos, como data centers Funcionários: 300, entre diretos e indiretos
