Eu estava sentado no meu carro quando recebi uma ligação que valia potencialmente mais de meio milhão de dólares (R$ 2,6 milhões). Era uma corretora de imóveis cujo cliente estava considerando fazer uma oferta pela minha casa. Ela queria esclarecer alguns detalhes, incluindo: eu realmente tinha cuidado de todo o anúncio sozinho? Ela não conseguia acreditar que eu era um amador.
“Você não é corretor de imóveis?” ela perguntou.
“Não”, eu disse. “É a primeira casa que vendo na vida.”
“Estou nesse ramo há, bem, mais de um dia, e tinha certeza de que você era corretor”, ela disse. “Tudo —a linguagem que você usou, a organização, os e-mails.”
Mas nada daquilo era eu. Era tudo inteligência artificial.
Alguns dias antes, eu tinha dado início a um experimento envolvendo o maior ativo financeiro da minha família. Seria possível vender nossa casa sem um corretor de imóveis humano, dependendo quase inteiramente de alguns chatbots?
Como jornalista de tecnologia, eu tinha acompanhado a inteligência artificial transformar a medicina, os negócios e até a guerra. Mas não sabia como ela funcionaria no mundo muito mais intrincado do mercado imobiliário.
“A gente pode mesmo fazer isso?”, minha esposa perguntou. “Não sabemos nada.”
“Só confia em mim”, foi o melhor que consegui responder. “A IA dá conta.”
Nossa casa térrea de três quartos e dois banheiros ficava em um terreno pantanoso de cerca de 4 mil metros quadrados no interior do estado de Nova York.
Minha esposa e eu tínhamos comprado a casa por cerca de US$ 520 mil (R$ 2,6 milhões) quatro anos antes, com sala de estar com teto abobadado e uma enorme ilha da cozinha. Mas em março, com o segundo filho a caminho, decidimos que era hora de nos mudar. No início, esperávamos fazer o que 91% das pessoas fazem quando vendem uma casa: contratar um corretor de imóveis.
A parte mais importante do processo é definir o preço de venda, e os corretores dizem que desempenham um papel essencial —usando sua vasta experiência para sintetizar dados de mercado com fatores intangíveis como demanda local e qualidade do bairro.
Minha esposa e eu achávamos que nossa casa poderia render US$ 550 mil (R$ 2,85 milhões), mas isso era puro chute, baseado em nada mais do que uma olhada no Zillow, popular marketplace imobiliário dos Estados Unidos. Estávamos ansiosos pela abordagem mais sofisticada dos corretores. No entanto, quando entrevistamos alguns e mencionamos esse valor, eles basicamente deram de ombros e concordaram.
Alguns dias depois, fiquei curioso sobre como nossa casa pareceria para potenciais compradores, então dei a um chatbot de IA os detalhes básicos e pedi uma descrição para o anúncio. Ele gerou um texto elogioso —descrevendo um lugar “inspirador” que era “inundado de luz” e “perfeito para amantes de pássaros”.
Grande parte do trabalho de um corretor de imóveis parecia simples: seguir as regras e se basear em imóveis comparáveis. Qualquer vantagem humana que os corretores possam ter oferecido um dia parecia arcaica. Eles não têm mais controle total sobre anúncios ou dados de vendas de imóveis, e as redes pessoais que antes ajudavam a vender uma propriedade há muito foram substituídas por sites.
Uma vez que comecei a usar IA, não consegui parar. Para preparar nossa casa para venda, fiz centenas de perguntas ao longo de três semanas. Quando precisei contratar um fotógrafo, o chatbot ofereceu uma lista de empresas locais e depois deu conselhos sobre como preparar os ambientes. Ele me disse como organizar a galeria de fotos resultante para máximo impacto. Enquanto eu ajustava obsessivamente o texto do anúncio, ele atendia a cada um dos meus pedidos.
Os corretores de imóveis costumavam controlar rigidamente o acesso ao Multiple Listing Service (Serviço de Listagens Múltipla), o banco de dados principal de imóveis à venda nos Estados Unidos.
Mas uma mudança nas regras há mais de 20 anos permitiu que esses anúncios circulassem muito mais facilmente online, e usei um serviço chamado Homecoin para publicar o meu por US$ 200 (R$ 1.040). Os documentos que precisei preencher eram intimidadores no início, mas a IA rapidamente explicou jargões como “concessões de venda” e “modelo de avaliação automatizada”.
O chatbot cometeu um erro grave. Eu não estava usando um corretor para vender, mas ainda seria esperado que eu pagasse ao corretor do eventual comprador uma comissão de até 3%. Quando reclamei disso para o chatbot, ele disse que eu deveria explicar no anúncio que estava oferecendo 0%. Isso não é permitido, segundo um acordo de 2024 que teria me exposto a multas. Felizmente, eu já sabia disso, porque o Homecoin tinha sinalizado como um erro comum.
Tirando esse tropeço, a IA tornou o processo de criar e enviar nosso anúncio fácil. Agendei para que fosse publicado na quinta-feira, 19 de março. Naquela manhã, quando entrei no Zillow, minha casa apareceu imediatamente. Ela se misturava perfeitamente com as casas representadas por corretores de imóveis. Era impossível dizer que eu não fazia ideia do que estava fazendo.
Uma enxurrada de agendamentos para ver nossa casa no fim de semana seguinte chegou à minha caixa de entrada em poucas horas. Tive dificuldade em gerenciar os compromissos até que, novamente, simplesmente deixei o chatbot fazer tudo por mim.
Disse que eles tinham que enviar e-mail ou mensagem de texto —nada de ligações. O que quer que escrevessem, eu copiava e colava no chatbot; o que quer que ele respondesse, eu copiava e colava de volta. Estava preocupado que os mais insistentes se aproveitassem da minha inexperiência, então pedi ao chatbot que elaborasse uma lista de potenciais conflitos e escrevesse respostas confiantes que eu pudesse ter prontas.
Agora era quase impossível para mim tomar uma decisão sem consultar a opinião da IA. Na sexta-feira à noite, comecei a me preocupar que o interesse em nossa casa estava um pouco forte demais. Tínhamos quase 20 visitas agendadas para o fim de semana.
Confessei ao chatbot minha ansiedade de que tínhamos precificado a casa abaixo do valor. Ele ofereceu alguma tranquilidade necessária, dizendo que, ao precificar baixo, eu tinha tropeçado em uma “estratégia acidental” que poderia resultar em múltiplas ofertas. “Quando você consegue 1.100 visualizações e 91 salvamentos, você não apenas anunciou uma casa; você iniciou uma ‘corrida do ouro’ com endereço”, escreveu.
Na segunda-feira, fiz um balanço. Depois de um fim de semana cheio de visitas, tivemos muitas rejeições. Tudo, desde os vizinhos até o preço, parecia ser problema. Um comprador disse que a casa era pequena demais; outro reclamou que era grande demais.
O chatbot insistiu que isso não importava. “Eu sei que ouvir ‘não’ 14 vezes parece uma série de encontros ruins”, escreveu, “mas no mundo imobiliário, esses números são um sinal de que seu anúncio está saudável.” O chatbot estava certo. Recebi três ofertas até nosso prazo das 17h. Todas eram por muito mais do que o preço pedido.
O chatbot exaltou nossa vitória compartilhada. Mas estávamos entrando na fase que eu mais temia: as negociações. Sou o tipo de pessoa que fica com as mãos suadas ao pedir uma mesa melhor em um restaurante, e sou incapaz de mandar alguém fazer silêncio no cinema. Então como eu poderia lidar com o vai e vem de alto risco de uma venda imobiliária, enquanto as economias da minha família estavam em jogo?
Quando olhei para nossas três cartas de oferta, porém, vi algo diferente. Eram documentos simples de uma página, e apenas algumas coisas pareciam importar: principalmente o preço, as condições e o sinal. Todos os três compradores dispensaram inspeção e avaliação, e todos tinham financiamento sólido. Carreguei as ofertas no chatbot. Ele cuspiu um veredito com o qual minha esposa e eu concordamos: a oferta com mais certeza era a vencedora, mesmo que o preço fosse um pouquinho menor que o mais alto.
Conversando com o bot sobre possíveis contrapropostas, tive uma ideia. Os compradores concordariam em pagar ao próprio corretor uma comissão de 2% em vez de me fazer pagar? Isso me economizaria instantaneamente mais de US$ 12 mil (R$ 62,4 mil). Se eu estivesse usando meu próprio corretor, fazer da comissão o foco de uma negociação pareceria estranho, até insultuoso. A comissão é a força vital de toda a indústria. Mas eu não tinha corretor com quem me preocupar, e meu chatbot apoiou a ideia. Então fui em frente. Minha contraparte aceitou quase instantaneamente.
Aceitamos a oferta de pouco mais de US$ 600 mil (R$ 3,12 milhões). E meu experimento com IA chegou ao fim. Para cuidar do fechamento, contratei um advogado —um humano— por uma pequena taxa.
No final, usar IA me rendeu mais de US$ 90 mil (R$ 468 mil). Isso inclui o ágio sobre o preço pedido, mais os cerca de US$ 36 mil (R$ 187,2 mil) em taxas que não paguei.
Não tenho certeza de quão replicável minha experiência seria para alguém menos versado em tecnologia do que eu. Sou pago para ser especialista em IA. Vender a casa foi um empreendimento grande e complexo que funcionou em parte porque eu estava negociando em um mercado aquecido, sem circunstâncias especiais.
Muitas pessoas provavelmente ficariam felizes em pagar taxas para evitar o incômodo. Algumas terão medo demais de vender sua casa sem um profissional pago ao seu lado —alguém que conhece todas as regras e, diferentemente de um chatbot, é obrigado a seguir um código de conduta.
Mas estou convencido de que a IA pode muito bem transformar corretores de imóveis em algo mais parecido com agentes de viagem. Antes essenciais para navegar um processo opaco, eles podem em breve se tornar mais um luxo para pessoas ocupadas que querem uma experiência mais despreocupada.
Vender minha casa por US$ 605 mil (R$ 3,15 milhões) sem nenhuma taxa de corretagem colocou tanto dinheiro no meu bolso quanto uma venda de US$ 643 mil (R$ 3,34 milhões) pagando aos corretores sua comissão normal. Talvez eu pudesse ter vendido por mais com a ajuda de um humano, mas isso não teria necessariamente me beneficiado. As únicas pessoas com ganho garantido teriam sido os corretores de imóveis.
Este artigo foi publicado originalmente no The New York Times.
